Cuando un inquilino , impaga las rentas de alquiler, el propietario puede instar al desahucio por falta de pago con reclamación de rentas impagadas. Es una demanda única en la que es necesario tener en cuenta los siguientes puntos:
La demanda se tramitará como juicio verbal (Artículo 250-1 1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil LEC) en el juzgado del lugar donde se encuentre el inmueble (Artículo 52 7º).
Tanto el demandante (arrendador o propietario) como el inquilino, necesitan para presentarse en el juicio abogado y procurador. En caso de que haya avalistas, para que estos sean reclamados (y condenados) en el juicio verbal habrán de haber sido notificados y requeridos para el pago fehaciente y previamente a la interposición de la demanda.
Habrá que adjuntar el contrato de alquiler así como los justificantes de impago de las rentas reclamadas.
Se instará al juzgado que tenga por presentada la demanda de desahucio por falta de pago con reclamación de rentas, instándole para que dicte decreto de admisión en el que se fije la fecha de:
- La vista o juicio en caso que el inquilino reclamado se presente oponiéndose a lo reclamado.
- Plazo para que el inquilino se presente con la intención de pagar y continuar el contrato; enerve.
- Fecha de lanzamiento para el caso en que no se presente.
El propietario puede ofrecer al inquilino condonar parte de la renta impagada si devuelve la posesión del inmueble de forma inmediata (Artículo 437.3). Del mismo modo, salvo que se haya reclamado previa y fehacientemente con un mes de antelación, el inquilino tiene la posibilidad de enervar; esto es, pagar el total de renta impagada y continuar alquilado, poniendo fin así a la demanda.
Lo normal es que el inquilino ni paga ni se presenta, en este caso el secretario judicial, letrado de la administración, dictará decreto dando resuelto el contrato de arrendamiento, condenando al inquilino al pagar las cantidades reclamadas más las devengadas desde la interposición de la demanda, así como a las costas del juicio (Artículo 440-3 de la LEC). Fijando definitivamente en el mismo decreto la fecha del lanzamiento, es decir del abandono por la fuerza pública del inmueble por el inquilino y puesta a disposición del mismo al propietario. El decreto tendrá carácter ejecutivo.
Puede ocurrir que el inquilino abandone dentro del plazo el inmueble sin haber pagado la cantidad reclamada. En tal caso el letrado de la administración dictará decreto, también con carácter ejecutivo, condenando a pagar las rentas reclamadas más las costas.
En caso de que el inquilino se oponga a la demanda y se persone, se celebrará la vista oral y será el juez el que dicte sentencia, oídas las partes.
En cualquier caso, desde nuestra experiencia como abogados, la tramitación se ha facilitado con las sucesivas reformas y aun así es necesario el contar con un profesional experto para recuperar la posesión del inmueble lo antes posible y cobrar las rentas impagadas tanto al inquilino como a los avalistas.
